Rahmenbedingungen

Die Marktentwicklung

Auch im Immobilienmarkt der Schweiz hat sich ein Sinneswandel vollzogen: Immobilien werden nicht mehr aus Besitzstands- und Prestigedenken, sondern vielmehr zur Anlage-Diversifikation und aus Performancegründen gehalten. Die Kriterien von Wertsteigerung und Rendite sind so noch mehr in den Vordergrund getreten.

Es ist daher naheliegend, die Beurteilungsregeln und die Portfolio-Gesetzmässigkeiten der anderen Kapitalanlagen auch auf Immobilien anzuwenden. Die internationalen Investoren und die neuen Immobiliengefässe (an der Börse kotierte Immobilien- Aktiengesellschaften, Immobilien-Pools etc.) sind zur Markt-, Analysten- und Anlegerakzeptanz auf eine adäquate und nachhaltige Performance ihrer Anteile angewiesen. Zu deren Sicherstellung werden die Kosten- / Nutzen- und Ertragsberechnungen auf jede Immobilie und dort auf jedes Mietverhältnis heruntergebrochen. Es werden inskünftig nicht nur internationale Standards, sondern auch dynamische und zukunftsorientierte Bewertungsparameter gefordert. Zur Zielerreichung werden die einzelnen Funktionen der an der Immobilie Beteiligten nach Profit-Center-Manier fragmentiert oder gar demutualisiert.

Korrelation von Immobilien-Verkerswert und -ertrag

Wert und Nutzen ist die immer wieder gestellte Frage. Auch beim Vertrag mit dem Endnutzer.

Die teilweise Übernahme von Kapitaleinsatz und Risiken (Änderung von Arbeitsplatz- und Raumsituierung infolge z.B. Telearbeit etc.) durch den Nutzer mittels Rohmiete, die Verhandlung des „optimalen“ Mietzinses (z.B. mit Anreiz- und Umsatzfaktoren) und last but not least die weitsichtige Vertragsgestaltung (Bau-, Nutzniessungs-, Wohnrechts- oder Mietvertrag) bestimmen die Performance mit.

Ertrag ist aber nicht alles! Komplexe Strukturen, konfliktbelastete Innominatkontrakte oder fehlende Markt- oder Finanziererakzeptanz können trotz guter Rendite den Wiederverkaufswert von Immobilien oder deren Teilrechte schmälern oder diese gar unverkäuflich machen. Entscheidend ist daher die Netto-Performance des Investments nach Veräusserung oder sprich: ein ausgewogenes Verhältnis von Wert und Nutzen.

Die Zukunft

Die Übernahme einer weiteren Gesetzmässigkeit steht bevor: das (kurzfristige) Trading nicht nur der Anteile, sondern der Objekte oder ganzer Immobilien-Portefeuilles; nach einem Wertanstieg sollen die Mittel in andere Märkte oder Länder investiert werden.

Da Immobilienhaussen bisher durchschnittlich 3,8 Jahre, die längste 14 Jahre, dauerten, müssen Wert und Nutzen jederzeit optimal sein. Ist eines der beiden oder gar beide Kriterien underperformed, so ist der Erlös geringer oder es ist das Objekt nicht verkäuflich und es sind die notwendigen Massnahmen einzuleiten; bis sie dann umgesetzt sind, befindet sich der Immobilienmarkt wieder in einer Baisse. Es sollte daher nur in nutzerorientierte und baulich wie rechtlich flexibel ausgestaltete Immobilien (an erstklassigen Lagen) investiert werden.

Drucken / Weiterempfehlen: