Baurecht / Benützungsrecht

Das sog. „Baurecht“ oder Baurechtsgrundstück basiert auf einer Personaldienstbarkeit, die als selbständig (übertragbar) und dauernd (> 30 und < 100 Jahre) begründet, ins Grundbuch eingetragen ist. Durch die Errichtung eines „Baurechtes“ wird das Akzessionsprinzip (Grundsatz, wonach eine [auch durch einen Dritten erstellte] „Baute“ Eigentum des „Land“-Eigentümers wird) durchbrochen: Die „Baute“ hat inskünftig, d.h. während der Vertragsdauer, ein eigenes Schicksal und einen separaten Eigentümer. Das so durch den Grundbucheintrag gebildete Baurechtsgrundstück kann verkauft oder mit Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechten belastet werden. Der baurechtsbelastete Grundeigentümer hat dann nur noch „nacktes“ Eigentum an der baurechtsbelasteten Liegenschaft; er muss die Errichtung und den Fortbestand einer Baute dulden. Dies ist dann zugleich auch der dingliche, gegenüber jedem Dritten wirkende Vertragsteil. Die übrigen Abreden sind rein obligatorischer Natur, d.h. sie wirken nur zwischen dem ursprünglichen Baurechtsgeber (Grundeigentümer) und dem ursprünglichen Baurechtsnehmer (Dienstbarkeitsberechtigten). Bei einer Handänderung, sei es auf Baurechtsgeber- oder auf Baurechtsnehmer-Seite sind Vertragsübertragungen und Zessionen notwendig. Die aus dem Baurechtsvertrag fliessenden Rechte und Pflichten sind Verhandlungssache. So kann der Baurechtsgeber das Baugrundrisiko auf den Baurechtsnehmer überwälzen. In vielen Bereichen kann der Baurechtsgeber sich finanzielle Vorteile aushandeln (Baurechtszins-Formel, nur Erhöhungen und keine Reduktion beim Baurechtszins, Heimfallsentschädigung beim Rückfallen der Baute nach Vertragsablauf unter Verkehrswert etc.).

Die Vergabe von Baurechten ist für den Grundeigentümer in der Regel (sehr) lukrativ. Voraussetzung ist ein nachhaltig zahlungskräftiger Baurechtsnehmer und das Projekt für eine marktgängige Baute. Der Baurechtsnehmer muss in der Lage sein über Dauer einen grösseren Landverzinsungsanteil zu leisten als er dies als Eigentümer eines Vollrechtes tun müsste. Mag der Baurechtsnehmer die überdurchschnittliche Verzinsung nicht mehr zu leisten, wendet sich das Blatt zum Nachteil des Baurechtsgebers (die Zwangsverwertung des Baurechtes offenbart die Systemrisiken bloss obligatorischer Vereinbarungen, die womöglich dem Ersteigerer nicht überbunden werden; Bonitätsrisiko des Ersteigerers; die Selbstübernahme einer „Individualbaute“ verursacht meistens einen Risikotransfer ins eigene Portefeuille etc.). Abgesehen von regionalen Besonderheiten (dominierender Landbesitz von Allmendgenossenschaften oder Kommunen, die Land nicht verkaufen, sondern nur im Baurecht abgeben) hat das Baurecht immer in Zeiten von Immobilienhaussen Hochkonjunktur. Für den Bauberechtigen kann das in Marktüberhitzungen „erworbene“ Baurecht unlösbare Fesseln bilden (nicht marktgerechte Landverzinskosten, Probleme bei der Erneuerung der Finanzierung, Verkauf nur unter Verlust etc.). Der Entscheid einer Baurechtserrichtung muss daher wohl überlegt sein.

Weiterführende Informationen

» Baurechte

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